Seit über 100 Jahren gehört Eugen Bleylers Familie ein heute denkmalgeschütztes Haus im Freiburger Stadtteil Wiehre. Er selbst wohnt in einer der Wohnungen darin, seine Tochter und eine Familie in den beiden anderen. Zusammengerechnet zahlen sie dafür seit einem Jahr fast das Vierfache an Grundsteuer. Das findet Bleyler ärgerlich. Der große Aufreger ist jedoch eine Wiese, die an das Grundstück angrenzt. Hierfür fordert das Finanzamt seit der Grundsteuerreform das 40-Fache.
Die Wiese wurde als bebaubar bewertet. Statt 87 Euro will das Finanzamt dafür inzwischen 3.500 Euro pro Jahr. Bleyler meint aber, hier könne nicht gebaut werden. Seine Wiese hat keine Zufahrt und ist eingeschlossen zwischen den Nachbargärten. Anschlüsse für Gas, Strom, Wasser und Abwasser fehlten, so Bleyler. Deshalb hält er den berechneten Wert des Grundstücks für völlig überzogen.
"Wer kauft hier ein eingeschlossenes Wiesengrundstück, auf dem nicht gebaut werden kann? Vielleicht will er Schafe züchten. Aber dann nicht für 1.400 Euro pro Quadratmeter", meint Bleyler. Er hat Einspruch eingelegt und vor gut sechs Monaten ein Gutachten beim Finanzamt eingereicht. Seitdem wartet Bleyler auf eine Antwort. Vorerst muss er für die Wiese nicht zahlen.
1,4 Millionen Einsprüche gegen neue Grundsteuer
Eugen Bleyler ist nicht der Einzige, der sich über die Grundsteuerreform ärgert. Vor einem Jahr hagelte es Einsprüche gegen die verschickten Bescheide: Bis heute sind laut Finanzministerium 1,4 Millionen Einsprüche eingegangen. Eine neue Regelung wurde nötig, weil die alte 2018 vom Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt worden war.
Die meisten Personen, die Einspruch erhoben haben, glauben, dass auch die neue Grundsteuer verfassungswidrig ist. So sieht es auch der Bund der Steuerzahler Baden-Württemberg. Mit weiteren Verbänden klagt er aktuell vor dem Bundesfinanzhof. Eine Entscheidung wird Anfang dieses Jahres erwartet. Die Kritik des Verbandes: Die neue Grundsteuer verstoße gegen den Gleichheitsgrundsatz.
Was hat sich durch die neue Grundsteuer geändert?
Seit 2025 gilt in Baden-Württemberg: Vor allem der Wert des Grundstücks - der sogenannte Bodenwert - entscheidet darüber, wie viel Grundsteuer eine Besitzerin oder ein Besitzer zahlen muss. Dabei ist egal, ob auf dem Grundstück wie bei Bleyler ein mehrstöckiges Haus steht - oder eine Villa, ein Hochhaus oder ein kleines Einfamilienhaus. Genau das kritisiert der Bund der Steuerzahler Baden-Württemberg.
Beim Finanzministerium zeigt man sich mit den neuen Regelungen hingegen zufrieden. Einfacher sollte die neue Grundsteuer sein. Und Anreize zum Bauen schaffen, erklärt die Staatssekretärin des Finanzministeriums Gisela Splett (Grüne).
Mehr Wohnbau durch neue Grundsteuer?
"Es ist so, dass insbesondere bebaubare aber unbebaute Grundstücke deutlich teurer sind im neuen Modell, als sie früher waren. Und das gibt eben einen Anreiz, die Flächen auch zu nutzen, also zu bebauen", so Splett. Ob durch die neue Grundsteuer tatsächlich mehr gebaut werde, dazu gebe es aber noch keine Zahlen.
Weiterhin gebe das Modell einen Anreiz, die Baumöglichkeit, die ein Grundstück hat, bestmöglich auszunutzen, sagt Staatssekretärin Splett. Wer Wohnraum für viele Menschen baut oder gebaut hat, zahlt genauso viel Grundsteuer wie eine Person, die auf ein vergleichbares Grundstück ein Einfamilienhaus setzt. Die vom Bund der Steuerzahler kritisierten erheblichen Mehrbelastungen für Eigentümerinnen und Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern sind also durchaus gewollt.
Bundesverfassungsgericht entscheidet wohl in letzter Instanz
Letztendlich könnte auch die neue baden-württembergische Grundsteuer vor dem Bundesverfassungsgericht landen. Davon zumindest geht der Vorstand vom Bund der Steuerzahler Baden-Württemberg Eike Möller aus. "Man kann beim besten Willen nicht abschätzen, wie die Klagen ausgehen werden. Wir meinen nur, dass unsere Argumente gut sind", so Möller. Deshalb werde der Verband bis zur letzten Instanz klagen.
Beim baden-württembergischen Finanzministerium sieht man einer möglichen Klage vor dem Bundesverfassungsgericht entspannt entgegen. "Ich gehe davon aus, dass das Gesetz Bestand behält", so Staatssekretärin Splett.
Finanzministerium hält Grundsteuer für verfassungsgemäß
Schon bei der Erarbeitung des Gesetzentwurfs habe man Verfassungsrechtlerinnen und Verfassungsrechtler befragt. Deren Einschätzung: Die neue Grundsteuer sei verfassungsgemäß. Außerdem habe man auch in früheren Instanzen vor Gerichten schon recht bekommen, sagt Splett.
Zuletzt stimmt die Staatssekretärin ein Urteil vom Bundesfinanzhof im Dezember optimistisch. Dort hatte der Bundesfinanzhof bereits ein neues Bundesmodell für die Grundsteuer für rechtens erklärt. 11 der 16 Bundesländer wenden es an. "In der Begründung für das Urteil steckt auch viel drin, was für unser Modell relevant ist", meint Splett.
Gutes Ende für Freiburger Grundstücksbesitzer?
Auch Grundstücksbesitzer Eugen Bleyler aus Freiburg verfolgt die juristische Auseinandersetzung mit Interesse. Immerhin für die Wiese, die inzwischen das 40-Fache kosten soll, scheint eine Lösung in Sicht. Zwar steht eine Antwort des Finanzamts noch aus. Bleylers Gutachten hat aber ergeben: Die Stadt selbst will das Bauen in zweiter Reihe in der Unterwiehre Nord verbieten.
Auf SWR-Anfrage bestätigt die Stadt eine geplante Veränderungssperre des Bebauungsplans. Hintergrund dieser Entscheidung sei die Klimaanpassung. Mit der Maßnahme wolle man Grünflächen im Stadtteil erhalten. Der Wert von Eugen Bleylers Wiese dürfte also deutlich im Wert sinken. So zahlt er am Ende womöglich noch weniger Grundsteuer als zuvor.
