SWR Aktuell: Herr Professor Voigtländer, wir haben offensichtlich in Ludwigshafen einen ganz speziellen Wohnungsmarkt. Was macht den aus Ihrer Sicht aus?
Michael Voigtländer: Ludwigshafen hängt halt stark von der BASF ab und die chemische Branche hat natürlich Probleme, das wissen wir. Es gibt einen Arbeitsplatzabbau, es gibt sicherlich auch nicht mehr die gleiche Dynamik, wie wir sie früher bei den Löhnen hatten und all das wirkt sich natürlich auch auf den Wohnungsmarkt aus. Das heißt: Der Wohnungsmarkt entwickelt sich auch weniger dynamisch. Das ist natürlich positiv, eigentlich auch für Mieter und Mieterinnen. Es ist davon auszugehen, dass zukünftig eben der Druck etwas weniger groß ist und der Markt sich damit etwas entspannt. Aber das ist eben begründet damit, dass es wirtschaftlich etwas schwieriger wird.
Was sind die Gründe? BASF stoppt überraschend Verkauf von 3.300 Wohnungen
Die BASF wollte eigentlich 4.400 unternehmenseigene Wohnungen verkaufen. Jetzt macht das Unternehmen überraschend einen Rückzieher - und will nur noch einen Teil der Wohnungen verkaufen.
SWR Aktuell: Wie würden Sie die Entscheidung einordnen, dass BASF 4.400 Wohnungen veräußern wollte? Jetzt sind es nur noch 1.100. 3.300 sollten ja en bloc verkauft werden. Das ist jetzt erstmal zurückgestellt. Warum wollte die BASF das denn machen?
Voigtländer: Es geht letztlich darum, Mittel freizusetzen, die man vielleicht an anderer Stelle noch besser braucht. Diese Werkswohnungen sind ja in einer Zeit entstanden, als es wichtig war, Arbeitskräfte nach Ludwigshafen und in die Umgebung zu holen, um ein attraktiver Arbeitgeber zu sein. Wenn jetzt tatsächlich Stellen abgebaut werden, ist der Nutzwert dieser Wohnungen für das Unternehmen natürlich nicht mehr ganz so groß und insofern überlegt man natürlich dann auch zu verkaufen. Ich glaube, die Erwartung bei BASF war, dass man einen Markt wiederfindet, der das (die Wohnungen, Anm. der Redaktion) leicht aufnimmt. Diese Erwartung ist aber tatsächlich enttäuscht worden. Nicht zuletzt auch, weil einfach die Zinsen zuletzt noch mal nach oben gegangen sind. Damit werden Wohnungen gerade für institutionelle Investoren, die solche großen Portfolien kaufen, einfach unattraktiver.
BASF verkauft 4.400 Wohnungen Verkauf der BASF-Wohnungen in Ludwigshafen: So geht es den Mietern
Die BASF verkauft 4.400 Wohnungen. Die Stadt Ludwigshafen will, dass die kommunale Wohnbaugesellschafft GAG als Käuferin einspringt. Doch die internationale Konkurrenz ist groß.
SWR Aktuell: Können Sie den Aufschrei, der durch Ludwigshafen ging, verstehen? Viele, auch die Stadtspitze, sind ja der Ansicht, dass BASF als größter Arbeitgeber in der Region auch eine moralische, eine gesellschaftliche Verantwortung hat?
Voigtländer: Ja, natürlich kann ich den Aufschrei verstehen. Es gibt immer große Sorgen und man schaut dann auf Entwicklungen, wie wir sie beispielsweise in Berlin und vielen anderen Standorten erlebt haben, wo eben viele kommunale Wohnungsunternehmen verkauft worden sind und wo dann natürlich die Sorge ist, dass da institutionelle Investoren kommen, die vielleicht die Mieten deutlich steigern etc. Ich sehe es aber auch so: Es ist ein privates Unternehmen, das natürlich vor allen Dingen dafür Sorge tragen muss, dass es wirtschaftlich zukunftsfähig ist. Und dann muss man auch akzeptieren, dass natürlich ein solches Wohnungsportfolio gerade bei abnehmender Beschäftigtenzahl einfach nicht mehr zeitgemäß ist.
Das ist für das Unternehmen dann natürlich eher ein Hemmnis, weil es eben auch viel Kapital bindet. Und man muss halt auch sehen: Die Wohnungsmarktsituation ändert sich eben. Möglicherweise ist der Markt aktuell noch etwas angespannter, aber zukünftig ist einfach mit weniger Druck zu rechnen, wenn eben auch weniger Beschäftigte vor Ort sind und insofern ist die Sorge vielleicht auch etwas überzogen. Ich glaube, langfristig müssen sich die Mieter da nicht die großen Sorgen vor extremen Mietsteigerungen machen.
SWR Aktuell: Jetzt kam die Rolle rückwärts - genauso überraschend, wie die Entscheidung vor wenigen Wochen, die Wohnungen zu verkaufen. Jetzt wird eben doch nicht verkauft. Was ist gerade aktuell am Markt los, dass BASF gesagt hat, sie stoppen erstmal den Verkauf der 3.300 Wohnungen?
Voigtländer: Es ist grundsätzlich schon so, dass es internationale Investoren gibt, die überlegen, in den deutschen Wohnungsmarkt einzusteigen. Aber man muss einfach sehen, Anfang des Jahres oder seit Februar ziehen die Zinsen wieder an - eine Folge letztlich des Iran-Kriegs und der zunehmenden Inflation infolge der Energiepreissteigerung. Diese Zinssteigerung, die macht ein solches Investment einfach weniger attraktiv. Und insofern kann ich mir vorstellen, dass die Zahl der Käufer deutlich zurückgegangen ist, beziehungsweise die Zahlungsfähigkeit dieser Käufer einfach deutlich zurückgegangen ist.
BASF wird nun kalkulieren und sagen, naja wenn wir jetzt noch mal warten auf eine bessere Marktlage, wo die Zinsen vielleicht etwas runtergehen, dann können wir einen besseren Verkaufspreis realisieren. Also ich denke, das Thema wird wieder kommen, möglicherweise im nächsten oder übernächsten Jahr, wenn die Zahl der Interessenten dann einfach größer ist.
SWR Aktuell: Sie haben im Vorgespräch gesagt, dieser Verkauf müsse nicht unbedingt etwas Negatives für die Mieter und Mieterinnen bedeuten, sondern könnte sogar positive Wirkungen haben. Welche denn?
Voigtländer: Es sind natürlich Bestände, die auch saniert werden müssen, wo sicherlich auch Modernisierungen und energetische Sanierungen durchgeführt werden müssen. Und das ist durchaus etwas, was ein institutioneller Investor dann auch umsetzen möchte, was eben auch mit einem entsprechenden Komfortplus für die Mieter verbunden ist. Dazu muss man natürlich sagen, gerade große Wohnungsunternehmen, die da vielleicht zugreifen, die sind auch oft professioneller aufgestellt, was zum Beispiel die Wartung und Instandsetzung angeht. Auch das kann durchaus ein positives Faktum sein. Also insofern muss das nicht per sé negativ sein.
Natürlich gibt es immer die Sorge vor Mietsteigerungen, das ist ganz klar. Und dort, wo die Mieten jetzt deutlich unter dem Marktniveau sind, kann es sicherlich auch Anpassungen geben. Aber ansonsten - gerade an einem Standort wie Ludwigshafen, der auch wirtschaftlich etwas unter Druck steht -, wird es nicht so einfach sein, die Mieten zu erhöhen. Insofern muss man da auch nicht die ganz großen Sorgen haben.
