In Freiburg besetzen Aktivisten der Gruppe "Autonome Weihnachtswichtel" erst eine seit Jahrzehnten leerstehende Villa im Stadtteil Wiehre, dann ein leerstehendes Gebäude im Stadtteil Stühlinger. In einem Bekennerschreiben mahnen sie, dass "in Freiburg Häuser leerstehen, während Menschen verzweifelt nach bezahlbarem Wohnraum suchen". Auf einem Banner ist zu lesen: "2 mal besetzt, 6 Jahre her, immer noch leer". Mit ihren Aktionen fordern sie: "Menschen, die Wohnungen brauchen, sollten auch Zugang dazu haben" und dass Wohnraum "denen gehört, die ihn brauchen". Viele fragen sich nun, wie kann es überhaupt sein, dass eine Villa und andere Gebäude so lange ungenutzt bleibt, obwohl die Stadt den Leerstand unbedingt verhindern will und auch die entsprechenden politischen Instrumente dazu hat?
Manche Häuser stehen jahrelang leer
Denn die Stadt Freiburg verfügt über eine sogenannte Zweckentfremdungssatzung, die seit dem 1. Februar 2014 gilt. Sie soll verhindern, dass Wohnraum dauerhaft ungenutzt bleibt oder für andere Zwecke verwendet wird, etwa als Büro oder Ferienwohnung. Laut Stadt können damit Wohnungen, die länger als sechs Monate leerstehen, geprüft und gegebenenfalls wieder dem Wohnungsmarkt zugeführt werden.
Aber "nicht selten dauert es mehrere Jahre, bis eine Zweckentfremdung beendet und Wohnraum wieder Wohnzwecken zugeführt werden kann", erklärt Stadtsprecherin Martina Schickle.
Warum die Wiehre-Villa in Freiburg nicht darunter fällt
Die Villa in der Freiburger Wiehre fällt nicht unter die Zweckentfremdungssatzung, weil sie bereits vor dem 1. Februar 2014 leerstand. Die Regelung gilt nur für Gebäude, die ab diesem Datum ungenutzt sind. Ältere Leerstände kann die Stadt rückwirkend nicht erfassen.
Sofern Wohnraum bereits vor Inkrafttreten der Satzung leer stand, ist dies rechtlich nicht angreifbar.
Stadt Freiburg habe kaum Leerstand
Die Stadt betont zudem, dass Freiburg insgesamt keinen massiven Leerstand habe. Rund 500 Wohnungen stünden derzeit langfristig leer. Die Quote des illegalen Leerstands liege damit bei lediglich 0,4 Prozent (laut Zensus 2022) bei insgesamt fast 130.000 Wohnungen. "Darüber hinaus gibt es vorübergehenden Leerstand von Wohnungen, die dem Markt grundsätzlich zur Verfügung stehen und nur aufgrund von Renovierung oder Umzügen leer stehen", meint Schickle.
ARD-Mitmachaktion #besserwohnen: Wie wohnt Deutschland wirklich?
Die ARD-Mitmachaktion ist abgeschlossen. Vielen Dank an alle Teilnehmenden für die zahlreichen Beiträge und persönlichen Einblicke.
Freiburg: Mehr als 10.000 Wohnungen
Eine neue Studie des Pestel-Instituts kommt auf andere Zahlen als die Stadt Freiburg. In der Studie heißt es, dass in Freiburg fast 1.000 Wohnungen seit einem Jahr oder länger leerstehen – das entspricht rund 0,75% vom Gesamtbestand in der Stadt. Gleichzeitig fehle Wohnraum für rund 10.300 Haushalte.
Laut Institut müssten in den kommenden Jahren fast 3.000 neue Wohnungen jährlich gebaut werden, um den Bedarf zu decken. Tatsächlich wurden im ersten Halbjahr 2025 aber nur 290 Baugenehmigungen erteilt.
Neue "360 Grad"-Folge auf Youtube Wohnungsnot in Freiburg: Was Menschen für die eigenen vier Wände in Kauf nehmen
Wohnst du schon oder suchst du noch? Wohnraum in Freiburg ist teuer, gefragt und vor allem rar. Hauptsache, etwas haben - selbst wenn die Vermieter fragwürdig oder der Zustand der Wohnung katastrophal ist.
Immobilien-Experte: "Wir haben vor 20 Jahren aufgehört zu bauen"
Prof. Dr. Marco Wölfle, wissenschaftlicher Leiter des Center for Real Estate Studies in Freiburg, erklärt, warum insbesondere große Villen häufig über einen längeren Zeitraum ungenutzt bleiben. Eigentümer von größeren Häusern würden oftmals keinen geeigneten Mieter finden, da die Miete bei solchen Objekten für die meisten unbezahlbar ist.
Das geht ja dann in Richtung 4.000 Euro pro Monat.
Man könnte die Häuser zwar "theoretisch aufteilen, sodass mehrere Mieter einziehen könnten. Das ist aber sehr aufwendig und teuer". Selbst wenn man den aktuellen Leerstand sofort beseitigen und den Wohnungsbedarf damit decken würde, wäre das Problem im nächsten Jahr wieder da, sagt Wölfle. "Freiburg hat Zuzug, die Bevölkerung wächst jedes Jahr", sagt der Immobilienexperte. Das Problem liege ohnehin woanders. Gebraucht würden vor allem Drei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen für junge Familien.
Doch "in Deutschland habe man vor rund 20 Jahren aufgehört zu bauen. In den 1990er-Jahren wurde noch dreimal so viel gebaut wie heutzutage. Damals hieß es, Deutschland sei fertig, wir hätten genug Wohnungen. Seitdem fehlen Neubauten, um mit der wachsenden Nachfrage mitzuhalten", so Wölfle.
Eigentümerverband fordert Entschlackung der Mieterrechte
Stephan Konrad, Geschäftsführer vom Eigentümerverband Haus & Grund in Freiburg, fordert, Vermietern mehr Freiheiten zu geben. In den vergangenen Jahren habe es immer nur Verschärfungen für Vermieter gegeben.
"Vielleicht müsste man mal in eine andere Richtung denken und das ein oder andere entschlacken. Mir kommt da in den Sinn, dass man die im Mietrecht ursprünglich vorhandene Befristungsmöglichkeit wieder einführt", fordert Konrad.
So könnten Eigentümer eher bereit sein, Ängste abzulegen und Wohnungen wieder zu vermieten - vor allem dann, wenn sie zuvor schlechte Erfahrungen mit Mietern gesammelt hätten.
Konflikt um Wohnungsnot in Freiburg hält sich hartnäckig
Der Streit um die Wohnungsnot in Freiburg bleibt aktuell. Die Stadt setzt derweil auf die großen Baugebiete wie Kleineschholz mit rund 500 neuen Wohnungen und Dietenbach, wo insgesamt etwa 6.900 Wohnungen entstehen sollen. Außerdem setzt sie auf Instrumente, wie die Zweckentfremdungssatzung und das Leerstandskataster, in dem potenziell leerstehende Wohnungen dokumentiert werden. Damit will die Stadt den Druck auf den Wohnungsmarkt verringern und langfristig mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen.
